Finanzierung

Finanzierungsfragen sind ein wesentlicher Schlüssel für die erfolgreiche Umsetzung von Sanierungen und Dekarbonisierungsmaßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs). Sie bestimmen maßgeblich, ob energetische Verbesserungen weiterverfolgt und schließlich realisiert werden können und ob nachhaltige Lösungen leistbar sind und langfristig auch leistbar bleiben. Vor diesem Hintergrund werden im Folgenden zentrale Aspekte der Finanzierung aufgegriffen:

Unter FAQ werden häufig gestellte Fragen zur Finanzierung kompakt beantwortet.

Im Anschluss werden verschiedene Finanzierungsformen übersichtlich dargestellt und durch weiterführende Informationen zu Voraussetzungen, Chancen und potenziellen Risiken ergänzt:

Klassisches Darlehen
Individuelle Darlehensmodelle innerhalb der WEG
Contracting
Beteiligung an einer Energiegemeinschaft
Baurecht, Verpachtung oder Verkauf von Gemeinschaftsflächen
individuellen Lösungen wie Leibrente, Umkehrhypothek, Belehnung oder Teilverkauf

Das vollständige Dokument zu den Finanzierungsmodellen kann hier heruntergeladen werden.

Wie kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Sanierung finanzieren?

Es gibt drei grundlegende Möglichkeiten: Am einfachsten ist es, die Reparaturrücklage der Gemeinschaft zu nutzen – also das Geld, das die Eigentümer:innen regelmäßig einzahlen. Wenn diese Rücklage nicht ausreicht, kann man auch eine Sonderumlage beschließen, wo jede:r Eigentümer:in einmalig einen Anteil bezahlt Alternativ kann die Gemeinschaft eine Fremdfinanzierung aufnehmen, zum Beispiel in Form eines Darlehens, um die Kosten über einen längeren Zeitraum zu verteilen.

Wer kümmert sich um die Finanzierung?

In der Regel kümmert sich die Hausverwaltung um die Finanzierung. Damit sie das im Namen der WEG tun darf, benötigt sie eine Vollmacht. Theoretisch können sich die Eigentümer:innen auch selbst um eine Finanzierung kümmern.

Wie werden die Kosten innerhalb der WEG verteilt?

Die Kosten werden nach den Miteigentumsanteilen verteilt: wer also einen größeren Anteil oder eine größere Wohnung hat, zahlt auch mehr. In besonderen Fällen kann die Gemeinschaft aber einen alternativen Verteilungsschlüssel beschließen, dafür ist aber Einstimmigkeit erforderlich.

FAQ Finanzierung

Was ist die Reparaturrücklage und wofür darf sie verwendet werden?

Die Reparaturrücklage ist wie ein gemeinsame Sparkonto der Eigentümergemeinschaft. Sie darf für Arbeiten der ordentlichen Verwaltung verwendet werden, also für Erhaltungs- und Reparaturmaßnahmen wie die Sanierung eines undichten Dachs – dafür ist kein Beschluss nötig. Geht es jedoch um außerordentliche Verwaltung, also um Verbesserungen oder bauliche Veränderungen wie den Tausch einer funktionierenden Heizung, ist ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümer:innen erforderlich, bevor die Rücklage eingesetzt werden darf.

Was ist eine Sonderumlage und wann wird sie beschlossen?

Dies gilt allerdings nicht uneingeschränkt, denn selbst de Eine Sonderumlage ist ein einmaliger Beitrag, den alle Eigentümer:innen leisten, wenn die Rücklagen für eine Sanierung nicht ausreichen. Sie wird durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft festgelegt und dient zur Finanzierung eines bestimmten Projekts. Der Vorteil ist, dass keine Zinsen oder Kreditkosten anfallen. Jede Eigentümerin und jeder Eigentümer kann selbst entscheiden, wie der eigene Anteil bezahlt wird, zum Beispiel mit Eigenmitteln oder einem privaten Kredit.

Wann wird eine Fremdfinanzierung aufgenommen und welche Möglichkeiten gibt es?

Bei einer FremdfinanzierungBei einer Fremdfinanzierung nutzt die WEG zusätzliches Kapital von außen, um eine Sanierung zu bezahlen. Das kann ein klassisches Darlehen bei einer Bank sein, es gibt aber auch alternative Fi-nanzierungsmodelle wie beispielsweise das Contracting. So können Projekte umgesetzt werden, selbst wenn die Rücklagen nicht ausreichen. Für jede Form der Fremdfinanzierung ist ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft notwendig.

Wie läuft die Planung und Finanzierung einer Sanierung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel ab?

1. Einigung über Sanierungsmaßnahmen & Sanierungskonzept
2. Einholen von Angeboten & Detailplanung
3. Beschlussfassung
4. Abwarten der Einspruchsfrist
5. Sicherstellung der Finanzierung
6. Umsetzung

Welche Rechtsperson kann eine Fremdmittelfinanzierung aufnehmen?

Als Eigentümerin der Liegenschaft kann die Wohnungseigentümergemeinschaft als Rechtsperson eine Fremdfinanzierung aufnehmen. In der Regel wird die WEG bei der Organisation der Finanzierung durch eine Hausverwaltung unterstützt und vertreten, die dafür eine Vollmacht benötigt. Theoretisch können sich die Eigentümer:innen auch selbst um eine Finanzierung kümmern.

Welche Mehrheiten werden für die Beschlussfassung über eine Finanzierung benötigt?

Je nach Art der geplanten Finanzierung sind unterschiedliche Mehrheiten notwendig. Bei Finanzierung über Rücklage, Sonderumlage oder Fremdfinanzierung ohne Grundbucheintrag ist ein Mehrheitsbeschluss notwendig. Bei einer Fremdfinanzierung mit Besicherung über das Grundbuch wird ein einstimmiger Beschluss benötigt.

Wer kann wann gegen einen Beschluss über eine Finanzierung Einspruch einlegen, wie lange und was passiert dann?

Jede Eigentümerin und jeder Eigentümer kann einen Beschluss der Gemeinschaft anfechten, wenn sie oder er davon betroffen ist – egal, ob man zugestimmt hat oder nicht. Für gewöhnliche Beschlüsse gilt eine Einspruchsfrist von einem Monat, bei Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung (z. B. Verbesserungen) beträgt sie drei Monate. Wenn der Beschluss nicht richtig bekannt gegeben wurde, kann die Frist bis zu sechs Monate dauern. Nach Einbringen der Anfechtung prüft das Gericht den Beschluss und kann die-sen für unwirksam erklären.

Können Wohnungseigentümer:innen zur Mitfinanzierung gezwungen werden, auch wenn sie den Maßnahmen nicht zugestimmt haben?

Ja, Eigentümer:innen können zur Mitfinanzierung verpflichtet werden, auch wenn sie dagegen gestimmt haben. Ein rechtmäßig gefasster Mehrheitsbeschluss ist für alle bindend. Ein Pfandrecht auf einzelne Wohnungen kann jedoch nur mit Zustimmung der betroffenen Person eingetragen werden.

Wie werden die Kosten innerhalb der WEG verteilt?

Wann und wie können Fördermittel für Sanierungen beantragt werden? Besteht ein Rechtsan-spruch und wo findet man Informationen?

Der Zeitpunkt und Ablauf der Antragstellung hängen von der jeweiligen Förderung ab. Oft müs-sen Fördermittel vor Beginn der Sanierungsarbeiten beantragt werden. Einen Rechtsanspruch auf Förderung gibt es in der Regel nicht, die Höhe wird von der Förderstelle bestimmt. Informationen zu aktuellen Förderprogrammen bieten die Websites der Förderstellen und Energieberatungsstellen der Bundesländer. Eine persönliche Beratung hilft, passende Förderungen zu finden und richtig einzureichen.

Formen der Fremdfinanzierung

1. Darlehen

Worum geht’s?

Reichen die Rücklagen oder Sonderumlagen einer WEG für die Finanzierung einer Sanierung nicht aus, besteht die Möglichkeit zusätzliches Fremdkapital aufzunehmen. In der Praxis wird hierfür meistens auf eine Finanzierung mittels Darlehen zurückgegriffen. Je nach Kreditgeber und Art der Besicherung gibt es verschiedene Arten von Darlehen. So können Darlehen beispielsweise über Banken, öffentliche Stellen, privat Investoren oder auch über natürliche Personen, wie etwa Angehörige aufgenommen werden.

Zur Absicherung verlangen Kreditgeber in der Regel Sicherheiten für das Darlehen. Im Wohnungseigentum kann die Besicherung über die Einräumung einer Hypothek oder die Verpfändung der Reparaturrücklagen erfolgen. Es gibt aber auch die Möglichkeit, unbesicherte Darlehen abzuschließen: In diesem Fall wird per Mehrheitsbeschluss beschlossen, die monatlichen Rücklagenbeiträge über einen bestimmten Zeitraum (z. B. 15 Jahre) um einen fixen Betrag zu erhöhen, um damit die Rückzahlung des Darlehens sicherzustellen.

Das im Jahr 2022 eingeführte Finanzierungssplitting ermöglicht es Wohnungseigentümergemeinschaften, die Finanzierung gemeinschaftlicher Maßnahmen flexibler zu gestalten. Wenn die Eigentümergemeinschaft beschließt, ein Darlehen aufzunehmen, kann die Verwaltung den Wohnungseigentümer:innen anbieten, ihren Kostenanteil wahlweise sofort aus Eigenmitteln zu begleichen. So kann jede:r Eigentümer:in selbst entscheiden, ob er:sie am Gemeinschaftsdarlehen partizipieren möchte oder den Kostenanteil sofort zu leisten.

Vorteile / Chancen

Finanzielle Entlastung (Kosten fallen meist nicht auf einmal an, monatliche Belastungen)
Möglichkeit der Sanierung, auch bei fehlenden Rücklagen
Gemeinschaftliche und individuelle Lösungen möglich

Nachteile / Herausforderungen

Beschluss der WEG notwendig
Fremdfinanzierung ist mit zusätzlichen Kosten verbunden (Zinsen und Kreditnebenkosten)
Erhöhter Aufwand für Hausverwaltung (Einholen von Angeboten für Finanzierung, Administration, Vorschreibungen, etc.)
Aufwand bei Ausfällen (Zahlungsausfall, Eigentümerwechsel, …)

2. Individuelle Darlehensmodelle innerhalb der WEG

Worum geht’s?

Wenn einzelne Eigentümer:innen nicht genug Geld haben oder keine Kredite bekommen, kann die Gemeinschaft selbst helfen. Bei diesen internen Darlehen leihen Eigentümer:innen mit mehr finanziellen Mitteln anderen Eigentümer:innen oder der WEG Geld für die Sanierung, das später mit Zinsen zurückgezahlt wird. So kann die Sanierung auch ohne teure Bankfinanzierung umgesetzt werden.

Das Modell funktioniert besonders gut, wenn gegenseitiges Vertrauen besteht. Es kann auch Mieter:innen einbeziehen, die sich über ein Darlehen an Verbesserungen beteiligen und im Gegenzug Vorteile wie verlängerte Mietverträge oder günstigere Mieten erhalten. Zur Absicherung gibt es verschiedene Möglichkeiten: über einen Eintrag im Grundbuch, über einen schriftlichen Vertrag oder über vertragliche Vereinbarungen mit Gegenleistungen. Welche Variante passt, hängt von der Höhe des Betrags und vom Vertrauen in der Gemeinschaft ab.

Vorteile / Chancen

Finanzierung möglich, auch bei geringer Kreditwürdigkeit einzelner Eigentümer:innen
Günstigere Konditionen im Vergleich zu Bankkrediten
Nur Mehrheitsbeschluss zur Sonderumlage erforderlich

Nachteile / Herausforderungen

Bedarf an Eigentümer:innen mit finanziellen Ressourcen und Unterstützungsbereitschaft
Höherer organisatorischer Aufwand (Verträge, Koordination, Dokumentation)
Vertrauen und Transparenz innerhalb der WEG sind zentrale Voraussetzungen
Risiko von Konflikten bei Zahlungsverzug oder unklaren Absprachen
Steuerliche und rechtliche Fragen (z. B. Zinsen, Absicherung) müssen individuell geklärt werden

Beispiel aus der Praxis: Lieserpark Hochhaus, Spittal an der Drau

Sanierungsjahr: 2012

Auftraggeber: WEG (56 Wohneinheiten)
Beteiligte: ARCH+MORE ZT
Maßnahmen: Niedrigstenergie-Sanierung eines WEG-Hochhauses

Zusammenfassung

Beim Lieserpark-Hochhaus in Spittal an der Drau wurde ein Gebäude aus den 1970er-Jahren umfassend saniert, gedämmt, an die Fernwärme angeschlossen und barrierefrei umgestaltet. Die 56 Eigentümer:innen einigten sich nach mehreren Sitzungen einstimmig auf das Projekt.

Da einige Eigentümer:innen keine zusätzlichen Kredite aufnehmen konnten, entschieden sich die Beteiligten für eine interne Finanzierungslösung. Eigentümer:innen mit mehr finanziellen Mitteln stellten ihren Nachbar:innen private Darlehen zur Verfügung, die vertraglich abgesichert und nach Erhalt der rund 80 Prozent Fördermittel zurückgezahlt wurden.

Diese Form der kurzfristigen Zwischenfinanzierung ermöglichte die Umsetzung der Sanierung ohne Bankkredit. Entscheidend für den Erfolg waren das gegenseitige Vertrauen in der Gemeinschaft und die gute Moderation durch den Architekten, der den Entscheidungsprozess koordinierte und einen Bauausschuss zur Abstimmung gründete.

Detaillierte Darstellung

Im Rahmen einer umfassenden Sanierung sollte das in die Jahre gekommene Lieserpark-Hochhaus in Spittal an der Drau zukunftsfit gemacht werden. Das Gebäude aus den 1970er Jahren wurde gedämmt, mit hochwertigen Fassadenplatten verkleidet und an die Fernwärme angeschlossen. Ein zusätzlicher Fokus lag auch auf der barrierefreien Gestaltung des Eingangsbereiches, welcher mit einer neuen Rampe, einem Treppenlift für Rollstuhlfahrer:innen und einem neuen Hauslift ausgestattet wurde. Besonders hervorzuheben ist auch der gelungene Entscheidungsprozess innerhalb der Wohnungseigentümer:innengemeinschaft mit 56 Wohneinheiten: Nach rund 20 Sitzungen, teils in kleinerer Runde (in einem eigens gebildeten Eigentümer:innen-Gremium) einigte sich die Gemeinschaft einstimmig auf die Umsetzung des Sanierungsprojekts.

Finanzierung
Im Objekt gab es vier bis fünf Eigentümer:innen, überwiegend junge Familien, die ihre Wohnungen erst vor wenigen Jahren gekauft hatten. Da sie teils noch bestehende Kredite abzahlten, standen ihnen kaum freie Mittel zur Verfügung. Eine Finanzierung der Sanierung war weder aus Eigenmitteln möglich noch durch die Aufnahme eines weiteren Kredits. Schon zu Beginn war deshalb klar, dass die Gemeinschaft eine alternative finanzielle Lösung finden musste. Gleichzeitig bestand Aussicht auf eine hohe Förderung in Höhe von rund 80% der Investitionssumme, die jedoch erst nach Abschluss der Maßnahmen ausgezahlt werden sollte. Es ging also lediglich um eine kurzfristige Zwischenfinanzierung. In dieser Situation vergaben einige Eigentümerinnen und Eigentümer mit größerem finanziellen Spielraum private Darlehen an jene, denen die nötigen Mittel fehlten. Zur Absicherung wurden zivilrechtliche Darlehensverträge abgeschlossen. Nach Auszahlung der Förderungen wurden die Darlehen zurückgezahlt.

Erkenntnisse & Erfahrungen
Die interne Vergabe von Darlehen hat in diesem Fall reibungslos funktioniert. Besonders vorteilhaft waren die kurze Laufzeit der Zwischenfinanzierung und die Aussicht auf eine hohe Fördersumme. Ein langfristiges Darlehen hätte die finanziellen Mittel der besser gestellten Eigentümerinnen und Eigentümer deutlich länger gebunden und die Entscheidung vermutlich erschwert, insbesondere in Anbetracht der fehlenden Absicherung im Grundbuch.

Interessant war in diesem Projekt die vermittelnde Rolle des von der WEG beauftragten Architekten, der die Entscheidungsfindung koordinierte. Neben vielen Einzelgesprächen zur Information und Überzeugung der Eigentümer:innen gründete er einen sogenannten „Bauausschuss“, bestehend aus Hausmeister, Hausverwaltung, Bauleitung, Architekt und ausgewählten Eigentümer:innen. Dabei waren verschiedene Generationen und Positionen vertreten, sowohl Befürworter als auch Kritiker. In diesem kleineren Kreis verlief die Kommunikation einfacher und zielgerichteter. Die Eigentümervertreter:innen trugen die Ergebnisse anschließend in die Gemeinschaft, um Rückhalt und Zustimmung zu sichern.

3. Contracting

Worum geht’s?

Bei Contracting-Modellen übernimmt ein externer Dienstleister, der sogenannte Contractor, die Finanzierung, Planung und Umsetzung von Sanierungs- oder Energieprojekten. Statt hoher Einmalbeträge zahlt die WEG dem Contractor dafür ein vertraglich vereinbartes Entgelt, meist in Form monatlicher Raten über einen festgelegten Zeitraum. So lassen sich energetische Maßnahmen wie neue Heizsysteme, Dämmungen oder Photovoltaikanlagen umsetzen, auch wenn Rücklagen fehlen.

Es gibt verschiedene Modelle des Contractings, die sich in Finanzierung, Verantwortung und Eigentumsverhältnissen unterscheiden. Beim Einspar-Contracting übernimmt der Contractor die Investitionskosten für Energiesparmaßnahmen und refinanziert sich über die erzielten Einsparungen. Beim Anlagen- oder Energie-Contracting plant, finanziert und betreibt der Contractor eine Energieanlage, etwa für Heizung, Warmwasser oder Strom. Die WEG zahlt ein regelmäßiges Entgelt oder nur für den tatsächlichen Verbrauch. Beim Betriebsführungs-Contracting bleibt die Anlage im Eigentum der WEG, während der Contractor Betrieb, Wartung und Optimierung übernimmt. Dadurch werden Effizienz und Betriebssicherheit verbessert, ohne dass neue Investitionen nötig sind.

Vorteile / Chancen

Keine oder geringe Anfangsinvestitionen für die WEG
Planung, Umsetzung und Betrieb aus einer Hand
Reduzierung des organisatorischen Aufwands für die Eigentümer:innen
Risiko (z. B. technische Ausfälle, Wirtschaftlichkeit) wird an den Contractor ausgelagert
Vertraglich garantierte Leistungen oder Einsparungen

Nachteile / Herausforderungen

Langfristige vertragliche Bindung
Abhängigkeit von der Zuverlässigkeit des Contractors

Beispiel aus der Praxis: SMART BLOCK Geblergasse, Wien

Sanierungsjahr: 2018
Auftraggeber: privat (keine WEG)
Beteiligte: Zeininger Architekten, IB Käferhaus GmbH, Hollinsky+Partner ZT-GmbH, Prause iC GmbH & Bauconsult Energy (Contractor)
Maßnahmen: Aufbau eines liegenschaftsübergreifenden Anergienetzes (Solar- und Geothermie) für einen Gründerzeit-Häuserblock, Finanzierung über ein „Wärmeliefer-Contracting“ (= Energie-Contracting)

Zusammenfassung

Der SMART BLOCK Geblergasse, ein Gründerzeitblock aus dem 19. Jahrhundert, wurde ab 2018 umfassend saniert und energetisch modernisiert. Dabei entstand ein innovatives Anergienetz, das Sonnenenergie, Geothermie und Photovoltaik nutzt, um Wärme, Kälte und Strom effizient bereitzustellen.

Die gegenüber einer üblichen Gasthermenanlage höheren Investitionskosten wurden durch die Wahl eines Energie-Liefercontractings auf 20 Jahre aufgeteilt. Der Contractor BauConsult Energy errichtete die Energieanlage und liefert für diese Zeit Wärme und Kälte zu einem festgelegten mit Index wertgesicherten Preis.

Detaillierte Darstellung

Der SMART BLOCK Geblergasse ist ein historischer Gründerzeit-Häuserblock aus dem 19. Jahrhundert. Im Jahr 2018 startete eine umfassende Restrukturierung und sanfte Nachverdichtung des Bestands, bei der unter anderem der Heizwärmebedarf deutlich reduziert und ein Anergienetz für den gesamten Block errichtet wurde. Ziel waren zudem die Steigerung des Wohnkomforts sowie ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Wohnungen und Freiflächen. Das Anergienetz wurde in der ersten Ausbaustufe für zwei Gebäude initiiert und vom Contractor für ein drittes Gebäude vorbereitet. Im Zuge einer zukünftigen Sanierung, kann dieses ebenfalls angeschlossen werden. Weitere Gebäude sollen im Zuge anstehender Sanierungen und den sich ändernden Vorgaben zu Gas und Öl folgen.

Die Wärme- und teilweise auch die Stromversorgung wurden im Projekt primär auf Sonnenenergie umgestellt, unterstützt durch Geothermie und eine Photovoltaikanlage. Im Sommer gewinnt das System über Solarmatten und Hybridkollektoren sowohl solare Energie als auch Abwärme aus den Wohnungen. Diese wird saisonal in einer Massebatterie gespeichert, die aus 18 Geothermiebohrungen mit Tiefen bis zu 150 m besteht. So kann die im Sommer eingebrachte Wärme im Winter für Heizung und Warmwasser genutzt werden. Der Rücklauf aus den Bohrleitungen mit rund 20 °C dient im Sommer zusätzlich zur Kühlung der Wohnungen über Fußböden und Deckenpaneele. Im Winter erfolgt die Beheizung der Gebäude sowie die ganzjährige Warmwasserversorgung ergänzend über Wärmepumpentechnologie. Durch die Speicherfähigkeit des Systems lässt sich der externe Strombedarf deutlich reduzieren.

Finanzierung
Die Sanierungs- und Restrukturierungsmaßnahmen wurden im Rahmen einer Sockelsanierung (geförderter Altbau) durchgeführt. Auf 15 Jahre werden die geförderten Sanierungskosten durch gedeckelte Mieten abbezahlt. Ziel des Finanzierungsplans des Liegenschaftseigentümers war, die Heizkosten für die Bewohnerschaft etwas unter denen für Fernwärme zu halten. Die gegenüber einer üblichen Gasthermenanlage höheren Investitionskosten wurden durch die Wahl eines Energie-Liefercontractings auf 20 Jahre aufgeteilt. Der Contractor BauConsult Energy errichtete die Energieanlage und liefert für diese Zeit Wärme und Kälte zu einem festgelegten mit Index wertgesicherten Preis.

Erkenntnisse & Erfahrungen
Die Koordination der zahlreichen Verträge für Energielieferungen sowie der Servitute (z.B. Nutzungsrechte für Dachflächen, Hofflächen und Kellerräume) erwies sich als anspruchsvoll. Da es sich für den Contractor um das erste Projekt dieser Art im Altbau handelte, mussten zahlreiche offene Fragen geklärt werden. Hinzu kam die komplexe Abrechnung der Energiekosten, die eine zusätzliche neue Herausforderung für Hausverwaltungen sind. Entscheidend für den Projekterfolg war die konstruktive Zusammenarbeit mit dem Eigentümer. Das Pilotprojekt verdeutlicht, dass Contracting eine tragfähige Alternative zur herkömmlichen Finanzierung darstellt und sogar die Umstellung eines gesamten Häuserblocks auf erneuerbare Wärmeerzeugung ermöglichen kann.

4. Direktkreditkampagne

Worum geht’s?

Direktkredite sind eine alternative Finanzierungsform, bei der Menschen ihr Geld direkt in ein Projekt investieren, ohne dass eine Bank dazwischensteht. Das Kapital wird also direkt von Unterstützerinnen, Nachbarinnen oder Mitgliedern einer Gemeinschaft bereitgestellt. Laufzeit, Zinsen und Rückzahlung werden individuell vereinbart.

Der große Vorteil liegt in der Unabhängigkeit von Banken und den meist günstigeren Konditionen. Gleichzeitig stärkt diese Form der Finanzierung die lokale Verbundenheit, weil das Geld im eigenen Umfeld bleibt. Sie ermöglicht außerdem, dass Menschen aktiv an einem Projekt mitwirken und Verantwortung übernehmen.

Da eine Wohnungseigentümergemeinschaft selbst keine Direktkredite annehmen darf, braucht es eine eigene Trägerorganisation wie einen Verein, eine Genossenschaft oder eine GmbH. Diese Finanzierungsform eignet sich besonders für engagierte Gemeinschaften, die soziale oder ökologische Projekte umsetzen möchten und dabei Wert auf Transparenz, Beteiligung und regionale Finanzierung legen.

Vorteile / Chancen

Zugang zu günstigem Kapital abseits von Banken
Beteiligung von Anrainer:innen und Unterstützer:innen möglich

Nachteile / Herausforderungen

Gründung und Verwaltung einer geeigneten Trägerstruktur notwendig, hohe Kosten bei einer Organisation als GmbH
Hoher organisatorischer Aufwand für Planung und Kommunikation
Erfordert aktive, engagierte Beteiligung der Eigentümer:innen
Vertrauen von Kreditgeber:innen muss aufgebaut und erhalten werden

5. Energiegemeinschaft

Wenn eine Sanierung auch die Errichtung gemeinschaftlicher Energieanlagen wie einer Photovoltaikanlage umfasst, braucht die Wohnungseigentümergemeinschaft eine geeignete Organisationsform, um diese langfristig zu betreiben. Eine Möglichkeit ist die Erneuerbare-Energie-Gemeinschaft (EEG), meist organisiert als Verein oder Genossenschaft. Sie ermöglicht es mehreren Parteien, gemeinsam Strom oder Wärme zu erzeugen, zu speichern, zu nutzen und zu vermarkten. Mitglieder können Eigentümer:innen, Privatpersonen, Unternehmen oder Vereine sein, sofern sie sich in der Nähe der Anlage befinden.

Die Finanzierung kann unterschiedlich erfolgen:

Durch die WEG selbst – die Eigentümergemeinschaft beschließt die Errichtung und finanziert sie über Rücklagen oder eine Sonderumlage.
Über eine Betreibergesellschaft – interessierte Eigentümer:innen gründen eine eigene Organisation und finanzieren die Anlage eigenständig.
Durch einen externen Anbieter (Contracting) – ein Dienstleister errichtet und betreibt die Anlage, die WEG bezieht den Strom oder verpachtet die Dachfläche.

Energiegemeinschaften ermöglichen, selbst erzeugten Strom zu nutzen und Überschüsse ins Netz einzuspeisen oder innerhalb der Gemeinschaft weiterzugeben. So sinken Energiekosten, und die Anlage refinanziert sich über die Zeit.

Eine einfachere Variante ist die Gemeinschaftliche Erzeugungsanlage (GEA), bei der die Eigentümer:innen einer WEG gemeinsam eine PV-Anlage betreiben und den erzeugten Strom direkt im Haus verteilen.

Vorteile / Chancen

Refinanzierung über Nutzung und Verkauf von Energie (Verkauf/Eigennutzung in der Gemeinschaft wirtschaftlich vorteilhafter als Einspeisung)
Stabilität der Strompreise durch gemeinschaftliche Preisgestaltung

Nachteile / Herausforderungen

Großer administrativer Aufwand
Komplexe rechtliche und steuerliche Fragestellungen
Eine EEG bietet die Option zur Einbindung externer Haushalte oder Nachbargebäude
Verwaltungsmehraufwand für Hausverwaltungen oder externe Betreiber:innen
Teilnahme an der Energiewende mit persönlichem Nutzen

Beispiel aus der Praxis: Erneuerbare Energiegemeinschaft Smart City Baumgarten, 1140 Wien

Sanierungsjahr: Start 2024
Auftraggeber: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft, ein Eigentümer eines Mietshauses und ein Bauträger einer zukünftigen WEG (Neubau)
Beteiligte: Schöberl & Pöll GmbH (Projektleitung), aap.architekten ZT-GmbH, ATB-Becker e.U., LANG consulting, BPS Technisches Büro zur Planung haustechnischer Anlagen GmbH, Welt & Co e.U., WIEBE Wiener Bauträger- und EntwicklungsgesmbH
Maßnahmen: Thermische Sanierung der Bestandsobjekte, Errichtung eines liegenschaftsübergreifenden Energienetz und Entwicklung mehrerer Energiegemeinschaften

Zusammenfassung

Das Projekt SmartCity Baumgarten entstand aus der Initiative eines fachkundigen Bewohners und führte zur gemeinsamen Errichtung eines Energienetzes zwischen drei benachbarten Liegenschaften. Zur Finanzierung gründeten die Beteiligten einen Verein, über den das Kapital für Planung und Bau gesammelt und verwaltet wurde. Jede Liegenschaft finanzierte ihre eigenen Wärmepumpen und Photovoltaikanlagen separat.

Die laufenden Betriebs- und Wartungskosten werden anteilig von den Liegenschaften getragen. Einnahmen aus dem Stromverkauf der PV-Anlagen fließen in die Energiegemeinschaft und reduzieren die Rücklagenzahlungen der Eigentümer:innen. Zudem können auch externe Mitglieder Strom beziehen und so zusätzliche Erlöse für die Gemeinschaft erzielen.

Das Projekt zeigt, dass kooperative Finanzierungsmodelle und Energiegemeinschaften auch über mehrere Gebäude hinweg funktionieren können. Trotz technischer und rechtlicher Herausforderungen bietet das Modell ein hohes Potenzial für gemeinschaftliche, nachhaltige Energieversorgung.

Detaillierte Darstellung

Den Anstoß für das Projekt SmartCity Baumgarten gab ein Bewohner der Wohnungseigentümergemeinschaft, der aufgrund seines beruflichen Hintergrunds über entsprechende Fachkenntnisse verfügt. Die Idee, ein Anergienetz zu errichten, entstand, als bekannt wurde, dass auf einem nahegelegenen Grundstück ein Ersatzneubau geplant ist. Daraufhin wurde frühzeitig der Kontakt zum Eigentümer dieser Liegenschaft gesucht – mit dem Vorschlag, unter dem Neubau gemeinsam ein Erdsondenfeld zu errichten. Trotz einiger Herausforderungen im Entscheidungsprozess innerhalb der Eigentümergemeinschaft konnte ein positiver Beschluss gefasst werden. Ausschlaggebend für die Einigung war unter anderem der Zeitdruck durch den geplanten Neubau, da die Errichtung des Erdsondenfelds nach dessen Fertigstellung nicht mehr möglich gewesen wäre.

Die drei Liegenschaften gründeten zur Finanzierung einen Verein, über dessen Konto das notwendige Kapital für die Errichtung eingezahlt und verwaltet wurde, während jede Liegenschaft ihre Wärmepumpen und PV-Anlagen zur Stromproduktion selbst finanzierte. Ursprünglich sollte eine gemeinsame Energiegemeinschaft Wärme und Strom unter den Mitgliedern verteilen, doch eine während der Planungsphase vom Netzbetreiber vorgenommene Änderung der Mittelspannungs-Sammelschiene verhinderte die Gründung einer lokalen Energiegemeinschaft. Stattdessen wurden zwei regionale Energiegemeinschaften (jeweils für Strom), eine Energiegemeinschaft für das Anergienetz und eine GEA (gebäudeinterne Stromverteilung) ins Leben gerufen. Berechnungen zeigen, dass die Heizkosten (Betriebskosten der Anlagen und die Wärmelieferung) nun deutlich günstiger sein sollten als bei den zuvor vorhandenen Gasetagenheizungen. Da das Projekt zum Zeitpunkt der Beschreibung noch nicht abgeschlossen ist, liegen noch keine Messdaten vor.

Finanzierung
Die Kosten für Planung und Bau des Anergienetzes wurden gemeinschaftlich von allen beteiligten Liegenschaften getragen. Für den Betrieb fallen Stromkosten für die Umwälzpumpen sowie Wartungskosten an, die anteilig jährlich von den Liegenschaften bezahlt werden. Die Installation der Wärmepumpen und PV-Anlagen erfolgte durch jede Liegenschaft separat und wurde individuell finanziert. Jede Wohnung verfügt über einen eigenen Wärme- und Stromzähler und zahlt nach Verbrauch.
Die Energiegemeinschaft sorgt dafür, dass Kosten und Erträge gemeinschaftlich verteilt werden:

Aktuell wirtschaftet das Anergienetz kostendeckend. Schließen sich weitere Gebäude an, könnten Anteile verkauft oder Mieten verrechnet werden, die an die Eigentümer zurückfließen.
Die Kosten für den Stromverbrauch aus den PV-Anlagen werden an die Energiegemeinschaft gezahlt; die entsprechenden Einnahmen mindern die von den Wohnungseigentümer:innen zu leistenden Rücklagenzahlungen.
Auch externe Mitglieder können der Energiegemeinschaft beitreten, Strom nutzen und entsprechend zahlen – die Einnahmen gehen ebenfalls an die Eigentümer:innen.

Erkenntnisse & Erfahrungen
Das Projekt erwies sich als besonders komplex, da mehrere Liegenschaften beteiligt waren und eine Energiegemeinschaft nicht wie üblich ausschließlich für Strom, sondern auch für Wärme eingesetzt wurde, wofür es bislang keine passenden Musterverträge gab. Zusätzliche Herausforderungen entstanden durch eine vom Netzanbieter vorgenommene Änderung der Mittelspannungs-Sammelschiene, die die Gründung mehrerer Trägerorganisationen notwendig machte. Grundsätzlich zeigt das Projekt aber, dass die Kooperation mehrerer Liegenschaften sowie der Bau gemeinsamer Anlagen gelingen kann und ein hohes Potenzial bieten.

6. Baurecht, Verpachtung oder Verkauf von Gemeinschaftsflächen

Wohnungseigentümergemeinschaften verfügen oft über gemeinschaftliche Gebäudeteile oder Flächen, die ungenutzt sind, etwa Dachböden, Dachflächen oder ehemalige Hausbesorgerwohnungen. Diese Flächen können zur Finanzierung von Sanierungen oder anderen Maßnahmen aktiviert werden, indem sie verpachtet, verkauft oder im Rahmen eines Baurechts zur Nutzung überlassen werden. Beim Verpachten oder Vermieten behält die WEG das Eigentum, erzielt aber laufende Einnahmen. Beim Baurecht wird Dritten das Recht eingeräumt, auf oder in Teilen des Gebäudes für einen festgelegten Zeitraum zu bauen oder Flächen zu nutzen. Dafür erhält die Gemeinschaft einmalige oder laufende Zahlungen. Alternativ kann eine nicht genutzte Fläche auch verkauft werden, etwa ein ausgebauter Dachboden als neue Wohnung. Diese Modelle bieten die Möglichkeit, zusätzliche Mittel zu lukrieren, ohne die Eigentümer:innen direkt zu belasten.

Dieses Modell eignet sich für Wohnungseigentümergemeinschaften, die über (ungenutzte) Gemeinschaftsflächen verfügen.

Vorgehen / Prozess
Zunächst wird geprüft, welche Gemeinschaftsflächen verfügbar und nutzbar sind, etwa Dachflächen, Dachböden oder leerstehende Wohnungen. Danach erfolgt eine rechtliche und wirtschaftliche Bewertung, gefolgt von einem Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Anschließend wird ein geeigneter Vertragspartner gesucht und ein Pacht-, Verkaufs- oder Baurechtsvertrag abgeschlossen. Die erzielten Einnahmen fließen in die Finanzierung des Projekts. Die konkrete Verwendung der weiteren Einnahmen wird von der Eigentümergemeinschaft beschlossen. Sie können in das Gemeinschaftsvermögen der WEG fließen, den Rücklagen zugeführt werden, zur Deckung von Sanierungskosten verwendet werden oder in Form von Gutschriften auf die Miteigentumsanteile verteilt werden.

Rechtsform (Rechtsrahmen)
Die WEG tritt rechtlich vertreten durch die Hausverwaltung als Vermieterin, Verpächterin oder Verkäuferin auf.

Rechtliche Rahmenbedingungen (WEG-Gesetz, z.B. Beschlussfassung):
Für die Vermietung oder Verpachtung von Gemeinschaftsflächen, etwa einer Dachfläche für eine Photovoltaikanlage, reicht in der Regel ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft aus. Voraussetzung ist, dass die Fläche dadurch nicht dauerhaft dem allgemeinen Gebrauch entzogen wird und die Nutzung sinnvoll und im Rahmen der bestehenden Widmung erfolgt.

Soll hingegen ein bislang ungenutzter Dachboden zu Wohnraum ausgebaut werden, handelt es sich um eine grundlegende Nutzungsänderung. Da damit meist auch eine Neuparifizierung verbunden ist, ist dafür ein einstimmiger Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Auch für die Einräumung eines Baurechts oder den Verkauf von gemeinschaftlichem Eigentum ist immer die Zustimmung aller Eigentümer:innen notwendig.

Beim Verkauf von gemeinschaftlichem Eigentum ist im Kaufvertrag eindeutig festzuhalten, welche Eigentümer:innen welche Kosten zu tragen haben. So ist beim Verkauf eines Rohdachbodens etwa zu regeln, wer für die notwendige Dachdämmung verantwortlich ist: die bisherigen Wohnungseigentümer:innen, die ohnehin eine Dämmung umgesetzt hätten oder die neuen Eigentümer:innen des Rohdachbodens.

Vorteile / Chancen

Erschließung ungenutzter Vermögenswerte der WEG ohne direkte Belastung der Eigentümer:innen
Deckung (eines Teils) der Kosten von Sanierungsmaßnahmen und damit Vermeidung von Zinskosten bei Fremdfinanzierung
Laufende Einnahmen möglich

Nachteile / Herausforderungen

Rechtliche Hürden: z. B. Beschlussfassung (teilweise Einstimmigkeit nötig)
Organisatorischer und planerischer Aufwand (z. B. Vertragsgestaltung, Neuparifizierung)
Begrenzte Flächenverfügbarkeit oder technische Hürden (z. B. Traglast, Brandschutz)

7. Leibrente, Umkehrhypothek, Belehnung oder Teilverkauf

Worum geht’s?

Im Gegensatz zu gemeinschaftlichen Finanzierungsmodellen bieten Leibrente, Umkehrhypothek, Belehnung und Teilverkauf individuelle Lösungen für Eigentümer:innen, die ihre Wohnung behalten, aber ihr darin gebundenes Vermögen nutzbar machen möchten – etwa, wenn im Alter keine Kreditaufnahme mehr möglich ist.

Bei der Leibrente wird die Immobilie verkauft, und die Verkäufer:innen erhalten im Gegenzug regelmäßige Zahlungen, meist lebenslang, bei gleichzeitigem Wohnrecht.

Die Umkehrhypothek ermöglicht, die eigene Immobilie zu belehnen und dafür eine monatliche Rente oder Einmalzahlung zu bekommen, ohne das Eigentum sofort aufzugeben.

Bei der Belehnung dient die Wohnung als Sicherheit für einen Kredit, der über eine Hypothek im Grundbuch abgesichert wird.

Beim Teilverkauf wird ein Anteil der Immobilie verkauft, man bleibt aber wohnen und zahlt ein monatliches Nutzungsentgelt.

Diese Modelle eignen sich vor allem für ältere Personen, die weiterhin in ihrer Wohnung leben, aber Liquidität schaffen möchten, um Sanierungen oder andere Ausgaben zu finanzieren. Die Absicherung erfolgt jeweils über die Immobilie selbst.

Vorteile / Chancen

Sofortige Liquidität zur Finanzierung von Sanierung, Umbau oder anderen Investitionen
Eigentum bleibt erhalten
Verbleib in der Immobilie möglich
Keine vollständige Veräußerung notwendig

Nachteile / Herausforderungen

Komplexe Vertragsgestaltung
Beeinträchtigung der Erbschaft
Abhängigkeit von Marktanbietern

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