Kommunikation
„Es ist kein technisches Projekt, sondern ein sozialer Prozess.“ [Eigentümer]
Thermische Sanierungen und der Umstieg auf klimafreundliche Heizsysteme in WEGs sind komplexe Prozesse, an der eine Vielzahl von Akteur:innen beteiligt sind. Fragen der Kommunikation, der Organisation in Wohnungseigentümergemeinschaften sind zentral: Wie erfolgt der Austausch untereinander, wie wird diskutiert und vermittelt, wie werden Informationen eingeholt und verteilt, wie kommen Entscheidungen zustande, welche Hürden bestehen und welche Rolle spielen einzelne engagierte Eigentümer:innen und die Hausverwaltung dabei?
Um diesen Fragen auf den Grund zu gehen wurden im Projekt WEG zur Zukunft Online-Befragungen und qualitative Interviews mit Eigentümer:innen und Hausverwaltungen durchgeführt. Im Folgenden werden die Ergebnisse daraus zusammengefasst, die detaillierten Ergebnisse der Befragungen stehen hier zum Download bereit.
Sanierungsaktivitäten: Hohes Interesse, geringe Umsetzung
Die Ergebnisse des Projekts zeigen, dass thermisch-energetische Sanierungen und Dekarbonisierungsmaßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften zwar grundsätzlich präsent sind, ihre tatsächliche Umsetzung jedoch häufig ins Stocken gerät. Rund 84 % der befragten Hausverwaltungen begleiten entsprechende Vorhaben, doch viele dieser Projekte verbleiben in frühen Planungsphasen. Nach einer Phase stark erhöhten Interesses während der Energiekrise ist seit 2023 eine spürbare Abschwächung zu beobachten, die insbesondere auf steigende Baukosten, Unsicherheiten bei Förderprogrammen sowie unklare und sich verändernde rechtliche Rahmenbedingungen zurückzuführen ist. Heizungsumstellungen im Sinne von „Raus aus Gas“ sind bislang nur in wenigen Fällen realisiert worden.
„Natürlich hatten wir einige thermisch-energetische Sanierungen über die Jahre hinweg. Aber wenn wir von Raus aus Gas reden, kein einziges Projekt kam zur Umsetzung bis jetzt.“ [Hausverwaltung]
Mehrere befragte Hausverwaltungen sind der Ansicht, dass Dekarbonisierungsmaßnahmen in Mehrfamilienhäusern – vor allem bei komplexen Eigentümerstrukturen – ohne eine gesetzliche Verpflichtung äußerst schwierig zu realisieren seien.
„Ohne Zwang, sprich ohne Gesetz, wird sich sobald nichts tun.“ [Hausverwaltung]
Rollenverteilung: Bedeutung individuellen Engagements
Ein wesentlicher Faktor für das Zustandekommen von Sanierungsinitiativen ist das Engagement einzelner Personen innerhalb der Eigentümergemeinschaften. Oft sind es besonders motivierte Eigentümer:innen, die Prozesse anstoßen und vorantreiben, manchmal aber auch torpedieren und blockieren.
Hausverwaltungen nehmen im Prozess überwiegend eine unterstützende und moderierende Rolle ein, wobei ihre Bedeutung als Prozessbegleiter zunehmend erkannt wird.
„Wir sagen unseren Eigentümern immer: wir können es. […] Wir sind bereit, das zu tun. Im Endeffekt muss es dann die Gemeinschaft entscheiden.“ [Hausverwaltung]
Auch bei den Hausverwaltungen fallen einige besonders engagierte und motivierte Unternehmen bzw. Mitarbeiter:innen auf, die besonders engagiert sind und sich in einer Vorreiterrolle sehen:
„Ich glaube, dass es beruflich wichtig ist, eine Vorreiterrolle zu haben und die Eigentümer anzuleiten.“ [Hausverwaltung]
Gleichzeitig wird die Rolle der Hausverwaltung von Eigentümer:innen sehr unterschiedlich wahrgenommen: Während manche Verwaltungen als treibende Kraft erlebt werden, gelten andere als eher passiv oder sogar bremsend. Insbesondere bei umfangreichen Sanierungsvorhaben wird deutlich, dass die aktive Steuerung komplexer Prozesse für Hausverwaltungen – vor dem Hintergrund bestehender Arbeitsbelastungen und begrenzter Ressourcen – eine besondere Herausforderung darstellen kann.
Kommunikation: Persönlich bleibt zentral
Die Kommunikation innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaften ist weiterhin stark persönlich geprägt. Persönliche Gespräche, Begegnungen im Haus und insbesondere Eigentümerversammlungen stellen die zentralen Orte des Austauschs, der Information und der Entscheidungsfindung dar.
„Wir kennen uns alle vom Sehen, man redet miteinander. Das hilft bei Entscheidungen.“[Eigentümer]
Digitale Kommunikationsmittel wie E-Mails und Online-Plattformen werden zwar regelmäßig genutzt, ersetzen jedoch nicht den direkten Kontakt. Auffällig ist, dass in nahezu allen untersuchten Gemeinschaften einzelne engagierte Personen eine Schlüsselrolle im Informationsfluss übernehmen. Sie fungieren als informelle Vermittler:innen, koordinieren Prozesse und beeinflussen Entscheidungssituationen maßgeblich.
„Ich finde, wir müssen was tun. Ich bin darauf gekommen, ich kann was tun.“ [Eigentümerin]
Die Hausverwaltung agiert dabei meist als Schnittstelle zu externen Fachstellen und Behörden, wobei die Qualität dieser Rolle stark von den individuellen Kompetenzen und Ressourcen abhängt.
Größte Hemmnisse
„Wir brauchen eine Verbindlichkeit – egal ob in der Förderungswelt, in der Gesetzgebung, im Mietrechtsgesetz. […] Wir brauchen eine klare Linie bei diesen Themen.“ [Hausverwaltung]
Als größte Hemmnisse für Sanierungs- und Dekarbonisierungsprojekte werden mangelnde Planungssicherheit aufgrund sich ändernder Gesetzesauflagen und Förderungen sowie finanzielle Unsicherheit genannt. Hohe Kosten, Zweifel an der Wirtschaftlichkeit sowie fehlende finanzielle Mittel zählen dabei zu den dominierenden Barrieren.
„Wie viel Kosten würden auf jeden zukommen, konnte uns niemand sagen.“ [Eigentümer]
„Sobald es teuer wird, ist es im Wohnungseigentum faktisch nicht umsetzbar.“ [Hausverwaltung]
Hinzu kommen soziale und strukturelle Herausforderungen wie heterogene Interessen innerhalb der Eigentümergemeinschaft, fehlende Mehrheiten, blockierende Einzelpersonen und komplexe Beschlussverfahren.
„Wir sind eh schon so alt und das bringt eh nichts […] das war immer das Argument.“ [Eigentümerin]
Die soziale Dynamik innerhalb der Gemeinschaften erweist sich dabei als ebenso entscheidend wie äußere Rahmenbedingungen: Misstrauen, Unsicherheit und Widerstände führen nicht selten zu passivem Verhalten, Verzögerungstaktiken oder offener Ablehnung einzelner Maßnahmen und können so Projekte verzögern oder gänzlich verhindern.
„Die sagen dann einfach: ‚Ich will nicht, dass sich da was ändert‘ – ohne ein Gegenangebot.“ [Eigentümer]
Technische und bauliche Einschränkungen spielen vor allem bei Dekarbonisierungsprojekten eine große Rolle.
„Ich muss ja eine Steigleitung schaffen […] und das ist eine Herausforderung, weil vielfach sind die Kellerräumlichkeiten im Eigentum einzelner Eigentümer.“ [Hausverwaltung]
Erfolgsfaktoren: Was motiviert?
Motiviert werden Eigentümer:innen vor allem durch den Wunsch nach Wertsteigerung der Immobilie, höherem Wohnkomfort und langfristiger Kostenreduktion. Klimaschutz und ökologische Verantwortung spielen dagegen meist eine untergeordnete Rolle.
„Der sinkende Wert einer Immobilie ist ein Thema ist. […] Wenn ich […] nicht adaptiere oder immer noch am Gas hänge, hängen mich die anderen Liegenschaften quasi ab.“ [Hausverwaltung]
Erfolgreiche Sanierungsprozesse sind dort zu beobachten, wo Transparenz, frühzeitige Information und kontinuierliche, verständliche Kommunikation gegeben sind. Entscheidend ist die Fähigkeit, komplexe technische und rechtliche Inhalte in einer für Eigentümer:innen nachvollziehbaren Sprache zu vermitteln.
„Es war wichtig, dass ich das in Eigentümer-Sprache erkläre, nicht im Profisprech der Techniker.“ [Eigentümer]
Klare Kosten-Nutzen-Darstellungen, realistische Finanzierungsszenarien und praxisnahe Beispiele stärken das Vertrauen und fördern die Entscheidungsbereitschaft. Ein schrittweises Vorgehen sowie die aktive Einbindung aller Beteiligten tragen wesentlich dazu bei, Blockaden zu lösen und Prozesse konstruktiv zu gestalten.
Qualifizierung als Schlüssel
Schließlich zeigt sich ein deutlicher Bedarf an Qualifizierung und Unterstützung sowohl bei Hausverwaltungen als auch bei Eigentümer:innen. Hausverwaltungen sehen insbesondere Weiterbildungsbedarf in den Bereichen Kommunikation, Moderation, technisches und rechtliches Wissen sowie Prozesssteuerung.
„Es gibt in jedem Haus zwei, drei Engagierte, die nicht wissen, wie sie es angehen sollen.“ [Eigentümerin]
Eigentümer:innen wünschen sich leicht zugängliche Informationen, Unterstützung bei Entscheidungsprozessen und Austauschmöglichkeiten mit anderen Betroffenen. Qualifizierungsangebote, Coaching-Formate und strukturierte Informationswerkzeuge werden als zentrale Hebel betrachtet, um die Handlungskompetenz aller Beteiligten zu stärken und langfristig erfolgreiche Sanierungsprozesse zu ermöglichen.
„Wenn es sowas gäbe – ein Programm oder Coaching – das wäre super hilfreich.“ [Eigentümerin]
Download
Hier können Sie die detaillierten Befragungsergebnisse im PDF-Format herunterladen (564 KB)