Rechtliche Rahmenbedingungen
Die Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) sind oft komplex.
Rechtliche Vorgaben, unterschiedliche Interessen der Eigentümer:innen und technische Herausforderungen treffen aufeinander. Diese Ausführungen sollen helfen, einen Überblick und ein Grundverständnis für rechtliche Fragen rund um Sanierung im Wohnungseigentum zu bekommen.
Wer darf was entscheiden?
Wer kann Sanierungsmaßnahmen beauftragen?
Wann ist die Eigentümergemeinschaft zuständig?
Welche Maßnahmen benötigen einen Beschluss?
Wie weit reicht das Änderungsrecht des/der Einzelnen?
Neben FAQ mit häufig gestellten Fragen und Antworten zu rechtlichen Themen ist ein ausführliches Dokument „Sanieren im Wohnungseigentum„ zum Download verfügbar.
Sanierungen im Wohnungseigentum: Mehrheiten
Im Wohnungseigentum können gemeinschaftliche Sanierungen, die über die bloße Erhaltung hinausgehen, nur dann auf den Weg gebracht werden, wenn sich dafür zumindest Mehrheiten finden.
Änderungen einzelner Wohnungseigentümer:innen, die über das Innere des Wohnungseigentumsobjekts hinausgehen, bedürfen in der Regel sogar der Zustimmung aller.
Auch für Verwalterinnen und Verwalter stellen solche Sanierungsvorhaben oft eine große Herausforderung dar. Die Rechtslage im Wohnungseigentum ist vielschichtig und in vielen Punkten auch mit Unsicherheiten behaftet.
Neue Wärme – neue Herausforderungen
Insbesondere mit der Umrüstung bestehender Heizanlagen auf erneuerbare Energieträger oder dem Einsatz energieerzeugender Anlagen im Wohnungseigentumsbestand betreten wir auch rechtlich Neuland.
Viele Fragen sind bislang nicht abschließend geklärt und werfen neue Problemstellungen auf, die derzeit noch nicht mit hinreichender Sicherheit beantwortet werden können.
Diese Ausführungen sollen eine Orientierung über die Zuständigkeiten im Wohnungseigentum sowie kompakte Antworten auf häufige Fragen liefern, die sich in Fragen der klimafreundlichen Sanierung stellen.
FAQ Rechtliche Rahmenbedingungen
Im Folgenden werden häufig gestellte Fragen in Bezug auf rechtliche Aspekte bei der Sanierung und Dekarbonisierung von WEG-Gebäuden beantwortet. Die Themenbereiche umfassen Thermische Sanierung, Heizungstausch, Photovoltaikanlagen und Ladestationen.
Thermische Sanierung
Wer entscheidet über thermische Sanierungen an der Gebäudehülle (z. B. Dämmung, Fenstertausch)?
Thermische Verbesserungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft gelten als Verwaltungsmaßnahmen. Die Eigentümergemeinschaft entscheidet darüber mit einer Mehrheit (Details unter 7.2 Wie wird ein Mehrheitsbeschluss ermittelt)
Sind thermische Sanierungen an der Gebäudehülle ordentliche oder außerordentliche Verwaltung?
Thermische Sanierungen können ordentliche als auch außerordentliche Verwaltungsmaßnahmen darstellen. Eine Zuordnung erfordert eine Prüfung im Einzelfall. Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs – wie etwa die Anbringung eines Vollwärmeschutzes oder der Einbau neuer Fenster – gelten laut § 3 Abs 2 Z 5 MRG grundsätzlich als Erhaltungsarbeiten am gesamten Gebäude. Das bedeutet, sie zählen grundsätzlich zur ordentlichen Verwaltung. Voraussetzung dafür wäre ein Mangel am betroffenen Teil (Fassade ist beschädigt und muss saniert werden und/oder bei Vorliegen einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung) oder die Maßnahme entspricht dem Rentabilitätsgebot (Siehe 5.1 fiktive Erhaltungsarbeiten).
Dies gilt allerdings nicht uneingeschränkt, denn selbst der ordentlichen Verwaltung zuzurechnende Erhaltungsarbeiten sind dann, wenn sie mit außergewöhnlichen Bedingungen oder Maßnahmen (Kosten) verbunden sind, der außerordentlichen Verwaltung zuzurechnen.
Auch wenn eine Sanierung durch Förderprogramme wie das „Thewosan“-Modell unterstützt wird, heißt das nicht automatisch, dass es sich dadurch um eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung handelt. (LGZ Wien MietSlg 72.444))
Da eine thermische Sanierung in aller Regel mit einem großen Finanzierungserfordernis einhergeht (mit oder ohne Förderung), das in den meisten Fällen nicht in der angesparten Rücklage Deckung findet, wird in der Regel von einer außerordentlichen Verwaltungsmaßnahme auszugehen sein. Deren Umsetzung erfordert einen rechtswirksamen Mehrheitsbeschluss.
In diesem Fall sind folgende Punkte zu beachten:
längere Anfechtungsfristen (3 Monate bzw. 6 Monate bei unterlassener Verständigung),
der Beschluss hat aufschiebende Wirkung (Anfechtungsfristen sind abzuwarten)
erweiterte (auch inhaltliche) Anfechtungsmöglichkeiten (siehe 8 Minderheitenrechte)
Wird der Beschluss nicht angefochten und rechtswirksam, bindet er auch die überstimmte Minderheit.
Ist für die Einholung eines Sanierungskonzepts ein Beschluss erforderlich?
Der OGH hat schon mehrfach ausgesprochen, dass die sachgerechte Vorbereitung einer Beschlussfassung der Eigentümerversammlung zu den typischen Aufgaben des Verwalters gehört. Die Beauftragung zB eines Architekten zur Vorbereitung einer thermisch energetischen Sanierung (va in Gestalt von Erhebungen bei der Baubehörde und in Form der Ausschreibung) ist als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung zu qualifizieren, ebenso die Einholung eines Sachverständigengutachtens über die technische Machbarkeit und die voraussichtlichen Kosten von Verbesserungsmaßnahmen, sofern dies wirtschaftlich zweckmäßig ist. Der Verwalter kann unter diesen Voraussetzungen einen Beschluss einholen, muss es aber nicht. (Siehe auch 5.5 Sanierungskonzept)
Kann auch ein einzelner Wohnungseigentümer bzw. die Minderheit verlangen, dass eine thermische Sanierung durchgeführt wird?
Ein Wohnungseigentümer kann Maßnahmen wie eine thermische Sanierung idR nicht einseitig gegen den Willen der anderen Eigentümer durchsetzen. Die Entscheidung darüber obliegt der Eigentümergemeinschaft und damit der mehrheitlichen Zustimmung. Es ist aber auch dem einzelnen Wohnungseigentümer nicht verwehrt, eine Beschlussfassung darüber zu initiieren.
Es gibt zwar ein Individualrecht auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten. Dieses auf die Erzwingung von Erhaltungsmaßnahmen gerichtete Individualrecht ist aber eher auf die Beseitigung geradezu unzumutbarer Untätigkeit im Hinblick auf die Erhaltung der Liegenschaft ausgelegt. Kriterium für die Durchsetzbarkeit solcher Erhaltungsmaßnahme ist überdies deren Dringlichkeit, ebenso ist auf wirtschaftliche Aspekte wie den Kostenaufwand und die Finanzierbarkeit der Erhaltungsmaßnahme Bedacht zu nehmen. (Siehe auch 8.2 Durchsetzung von Erhaltungspflichten)
Die anzubringende Wärmedämmung würde bei unserer Feuermauer über die Grenze ragen. Müssen die Eigentümer der Nachbarliegenschaft zustimmen?
Würde eine nachträgliche Dämmung über die Grundgrenze ragen (Grenzüberbau), dann ist dafür die Zustimmung der angrenzenden Liegenschaftseigentümer erforderlich. Diese kann auch nicht erzwungen werden.
Die Fassade unseres Mehrparteienhauses heizt sich im Sommer stark auf. Eine Begrünung der Fassade könnte Abhilfe schaffen. Wer muss sich darum kümmern?
Ist die Begrünung der Fassade eine Maßnahme, die die Wohnungseigentümer mehrheitlich begrüßen würden, so kann eine Beschlussfassung dazu initiiert werden. Dies kann der bestellt Verwalter genauso tun, wie jeder Wohnungseigentümer.
Die Begrünung der Fassade stellt eine außerordentliche Erhaltungsmaßnahme nach § 29 WEG dar. Gibt es einen wirksamen Mehrheitsbeschluss, so muss der bestellte Verwalter die Begrünung umsetzen.
Heizungstausch
Unsere zentrale Heizungs-/Warmwasseraufbereitungsanlage ist schon in die Jahre gekommen. Muss man die Anlage auf erneuerbare Energieträger umstellen?
Derzeit (Stand August 2025) gibt es kein Bundesgesetz, dass zwingend die Umstellung derartiger Anlagen auf nicht fossile Energieträger vorschreibt. Bundesgesetzliche Überlegungen, die es in der Vergangenheit zu einer Umstellungsverpflichtung gegeben hat, wurden für bestehende Gebäude nicht umgesetzt.
Zu beachten ist, dass aber die Bauordnungen der jeweiligen Bundesländer entsprechende Regelungen vorsehen können. In Wien schreibt § 118 der Wiener Bauordnung vor, dass bei Änderungen am gebäudetechnischen System der Wärmeversorgung ein hocheffizientes alternatives System eingesetzt werden muss, sofern dies technisch, ökologisch und wirtschaftlich realisierbar ist. Ein Tausch einer defekten gemeinsamen Heizanlage ist sicher eine Änderung, die eine Umrüstverpflichtung auslöst, sofern dies technisch, ökologisch und wirtschaftlich realisierbar ist.
Für alle anderen Bundesländer gibt es derzeit noch keine entsprechenden Verpflichtungen in den landesgesetzlichen Bauordnungen. Muss die zentrale Heizungsanlage getauscht werden, so muss derzeit nicht auf ein nicht fossiles System umgestiegen werden.
Eine bereits bestehende zentrale Wärmeversorgungsanlage soll auf erneuerbare Energieträger umgestellt werden (zB zentrale Ölheizung auf zentrale Wärmepumpe) – Wer entscheidet darüber?
Die Umstellung eines zentralen Heizsystems auf eine andere Art der Heizversorgung ist eine nützliche Verbesserung und daher eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung iSd § 29 WEG, wofür ein Mehrheitsbeschluss notwendig ist.
Das hat der OGH etwa für die Umstellung einer ölbefeuerten Heizungsanlage auf die Versorgung mit Fernwärme ausgesprochen.1
Dies gilt sowohl für die Neuerrichtung als auch für die Umgestaltung eines zentralen Heizsystems.
Mehrheitsbeschluss erforderlich:
Für die Umsetzung ist ein rechtswirksamer Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft notwendig.
Anfechtung möglich:
Ein solcher Beschluss kann von den Überstimmten innerhalb von 3 Monaten (bzw. 6 Monate von einem nicht von der Beschlussfassung verständigten Wohnungseigentümer) angefochten werden.
Der Beschluss hat aufschiebende Wirkung, d. h. die Maßnahme kann erst nach der Anfechtungsfrist bzw. bei erfolgter Anfechtung nachrechtskräftiger gerichtlicher Klärung umgesetzt.
Einwendungen: Überstimmte Eigentümer können inhaltliche Einwände vorbringen.
Finanzierung:
Unter Inanspruchnahme der Rücklage bzw. reicht diese nicht aus, ist eine Sondervorschreibung oder ein Darlehen der Eigentümergemeinschaft möglich.
1 5 Ob 93/95
In unserer Wohnanlage werden die Wohnung dezentral (zB über Gasthermen) beheizt? Wer ist für die Erhaltung und ggf eine klimafreundliche Umrüstung zuständig?
Dezentrale Heizungen fallen in die Zuständigkeit des jeweiligen Wohnungseigentümers. Das bedeutet, dass anstehende Erhaltungsarbeiten von diesem beauftragt und natürlich auch finanziert werden müssen.
Möchte der Wohnungseigentümer eine anstehende Reparatur nützen, um seine Heizung auf zB auf ein klimafreundliches System umzurüsten, so kann dieser nur so lange alleine entscheiden, als allgemeine Teile oder andere Wohnungseigentumsobjekte nicht in Anspruch genommen werden.
zB Entfernen der Gastherme und Montage einer Infrarotheizung
Sobald für eine Änderung eines Wohnungseigentümers auch allgemeine Teile in Anspruch genommen werden (müssen), bedarf es der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Die fehlende Zustimmung kann zwar gerichtlich ersetzt werden. Voraussetzung ist u.a., dass in diesem Fall der ändernde Wohnungseigentümer entweder ein wichtiges Interesse darlegen kann oder die Änderung „verkehrsüblich“ ist. (Details siehe 3.1 Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt)
Anstelle von Einzellösungen könnte alternativ auch eine gemeinschaftliche Wärmeversorgung oder auch semi-zentrale Systeme in Erwägung gezogen werden. Sowohl einzelne Wohnungseigentümer als auch die Verwaltung könnte darüber eine Willensbildung bzw. Beschlussfassung initiieren.
Wir heizen unsere Wohnungen bisher mit dezentralen Heizungen und wir haben in der letzten Eigentümerversammlung darüber gesprochen, eine gemeinsame Wärmeversorgung zu errichten. Wer kann das entscheiden?
Grundsätzlich kommt der Eigentümergemeinschaft bei dezentralen Heizungen, die nur das WE-Objekt betreffen, keine Kompetenz zu.
Die Eigentümergemeinschaft kann aber auch nützliche Verbesserungen wie zB die Errichtung einer zentralen Wärmeversorgung als außerordentliche Verwaltungsmaßnahme1 mit einem rechtswirksamen Mehrheitsbeschluss beschließen. Voraussetzung ist, dass „gemeinschaftliche“ Interessen verfolgt und allen die Möglichkeit offensteht, sich anzuschließen.
Wohnungseigentümer*innen, die weiterhin an ihrem dezentralen Heizsystem festhalten wollen, müssen sich nicht gegen ihren Willen an der zentralen Anlage anschließen. Jede Eigentümer*in kann selbst entscheiden, ob die jeweilige Wohnungseinheit an die neue gemeinschaftliche Wärmeversorgung angeschlossen werden soll oder nicht. Ist eine Anschlusspflicht aller Wohnungseigentumsobjekte an die neue Wärmeversorgung geplant, reicht ein Mehrheitsbeschluss allerdings nicht mehr aus. In diesem Fall ist für den Heizungstausch als Sachverfügung die Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig. Gerichtlich kann die Zustimmung nicht ersetzt werden.
Ein rechtswirksamer Mehrheitsbeschluss zur Errichtung einer gemeinsamen Wärmeversorgung bindet auch jene Eigentümer, die dagegen gestimmt haben. Die Kosten sind grundsätzlich anteilig entsprechend dem jeweiligen Aufteilungsschlüssel zu tragen.
1 Zur Umstellung einer zentralen Wärmeversorgungsanlage (z. B. von Öl auf Fernwärme) als nützliche Verbesserung (§ 29 WEG) siehe OGH 5 Ob 93/95.
Wir haben mehrheitlich die Errichtung einer zentrale Wärmeversorgung beschlossen. Müssen alle mitzahlen? Müssen sich alle an das neue System anschließen?
Ein rechtswirksamer Beschluss, eine gemeinsame Wärmeversorgung zu errichten, bindet auch die Minderheit. Das heißt, die Kosten werden anteilig von allen entsprechend dem jeweiligen Aufteilungsschlüssel getragen. Allerdings besteht keine Anschlusspflicht. Die Eigentümer*innen können selbst entscheiden, ob sie ihre Wohneinheit(en) an eine gemeinsame Wärmeversorgung anschließen oder nicht.
Meine Gastherme ist kaputt. Ich möchte auf eine klimafreundliche Beheizung umstellen? Brauche ich die Zustimmung der anderen Eigentümer?
Ob es notwendig ist die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer vorab einzuholen, hängt davon ab, welche klimafreundliche Heizung eingebaut werden soll. Greifen die notwendigen Arbeiten nicht in die allgemeinen Teile ein oder nehmen andere Wohnungseigentumsobjekte in Anspruch, so kann der Wohnungseigentümer allein entscheiden.
zB Entfernen der alten Gastherme und Einbau einer Infrarotheizung
Sobald durch die Heizungsumstellung allgemeine Teile oder andere Wohnungseigentumsobjekte in Anspruch genommen werden müssen, ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig.
zB Aufstellen einer Wärmepumpe am Dach, an der Fassade oder im Zubehörgarten
Ich bin WE und möchte meine Gasetagenheizung durch eine Wärmepumpe ersetzen. Das Außengerät der Wärmepumpe muss am Dach installiert werden? Kann ich das durchsetzen?
Für die Erhaltung einer dezentralen Heizung ist der Wohnungseigentümer ist der jeweilige Wohnungseigentümer selbst zuständig. Müssen für Austausch des Heizungssystems allgemeine Teile (hier Montage am Dach) in Anspruch genommen werden, bedarf es der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer*innen oder der ersatzweisen Zustimmung durch das Außerstreitgericht.
Die ersatzweise Zustimmung über das Gericht zu erlangen, kann sich als schwierig erweisen. Da der OGH den Austausch einer bestehenden Heizung nicht als privilegierte Änderung ansieht, muss der Antragsteller im Gerichtsverfahren neben den übrigen Voraussetzungen auch die Verkehrsüblichkeit der Änderung oder ein wichtiges Interesse nachweisen. Wie der OGH in einer aktuellen Entscheidung festhält, reichen allgemeine Hinweise auf den Klimawandel, Verkaufszahlen von Wärmepumpen oder geplante Gesetzesänderungen nicht aus, um eine Maßnahme wie z. B. eine neue Heizungsanlage als „verkehrsüblich“ oder ein „wichtiges Interesse“ im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 16 Abs. 2 Z 2 WEG) zu begründen.1
1 OGH 18.12.2024, 5 Ob 100/24b
Ich möchte die Gastherme meines Reihenhauses tauschen. Benötige ich die Zustimmung der anderen Eigentümer, wenn ich in meinem Garten/auf dem Dach eine Wärmepumpe aufstellen möchte?
Ja! Zum einen ist das Aufstellen einer Wärmepumpe im Garten keine „gartenübliche Nutzung“ zum anderen müssen Leitungen von der Wärmepumpe in das Innere des Reihenhauses verlegt werden. Entweder ist dafür die Außenhaut zu durchbrechen oder entlang der Außenhaut die Leitungen über zB den Kamin ins Innere zu führen. Beides stellt einen Eingriff in die allgemeinen Teile dar. Auch ein Aufstellen der Wärmepumpe auf dem Dach gilt das oben Gesagte.
Zu beachten gilt auch, dass mehrere Wärmepumpen, aufgestellt in räumlicher Nähe, durch Koppelungseffekte eine zulässige Lärmemission überschreiten und Nachbarn mit Lärm belästigen können.
Ich möchte ein Klimasplitgerät montieren, um meine Wohnung zu kühlen. Brauche ich dafür die Zustimmung der anderen Eigentümer?
Ja! Der Kompressor des Splitgeräts ist an der Außenfassade/am Dach anzubringen. Der Wärmetauscher wird im Inneren der Wohnung montiert. Beide Geräte werden mit einem Schlauch verbunden, der durch die Fassade/die Dachhaut geführt werden muss. Fassade und Dach sind allgemeine Teile. Werden diese in Anspruch genommen, bedarf es der Zustimmung aller Wohnungseigentümer*innen.
Die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer*innen kann auch gerichtlich ersetzt werden, wenn der Nachweis gelingt, dass die Montage von Klimasplitgeräten entweder verkehrsüblich ist oder wegen eines wichtigen Interesses notwendig ist.
Der OGH hat nur in wenigen Fällen ein wichtiges Interesse bestätigt: wenn zB Wohnungseigentümer in Schichtdienst arbeiten (zB Polizisten, Pflegepersonal) und daher tagsüber schlafen müssen und alle Beschattungs- und Kühlversuche der Wohnung gescheitert sind.
Können einzelne Wohnungseigentümer auf Beibehaltung der Gasleitung bestehen?
Grundsätzlich ja. Sollten aber Erhaltungsarbeiten an dieser anstehen, die alle Wohnungseigentümer tragen müssten und wird die Gasleitung kaum noch genutzt (vielleicht nur noch von ein bis zwei verbleibenden Wohnungseigentümern von 40), so könnte in Hinblick auf Treupflichten aus dem Wohnungseigentumsverhältnis heraus eine Erhaltungspflicht anders beurteilt werden. Eine gesicherte Rechtslage gibt es dazu aber noch nicht.
Photovoltaikanlagen
Einige Eigentümer interessieren sich für die Montage einer Photovoltaikanlage. Muss sich der Verwalter darum kümmern?
Ist die Montage einer Photovoltaikanlage für die Wohnungseigentümer mehrheitlich von Interesse, so kann dazu eine Beschlussfassung initiiert werden. Dies kann der bestellt Verwalter genauso tun, wie jeder Wohnungseigentümer.
Die Montage einer Photovoltaikanlage ist dann eine Verwaltungsmaßnahme (außerordentliche Verwaltung gem. § 29 WEG), wenn der erzeugte Strom das gemeinsame Eigentum versorgt (zB Stiegenhauslicht, Aufzugsanlage, Warmwasseraufbereitung) bzw allen zugutekommt (zB Erlöse aus verkauften Stromüberschüsse werden unter allen Wohnungseigentümern aufgeteilt). Gibt es einen wirksamen Mehrheitsbeschluss, so muss der bestellte Verwalter diesen umsetzen. Überstimmte Wohnungseigentümer sind auf ihre Minderheitsrechte verwiesen.
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Errichtung einer Solarzellenanlage zur gemeinschaftlichen Nutzung als außerordentliche Verwaltungsmaßnahme (5 Ob 161/17p)
Kann ich für meine Wohnung eine Photovoltaikanlage am Dach unseres Mehrparteienhauses montieren? Benötige ich dafür die Zustimmung der übrigen Eigentümer?
Ja! Für das Aufstellen von Photovoltaikpanelen am Dach eines Mehrparteienhauses, die nur der Versorgung eines oder mehrerer Wohnungseigentümer dienen, ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer einzuholen. Nicht nur wird das Dach in Anspruch genommen, sondern durch das Legen von Leitungen sind auch andere allgemeinen Teile betroffen.
Die Zustimmung kann gerichtlich ersetzt werden, wenn die Montage verkehrsüblich ist oder einem wichtigen Interesse dient. (siehe 3.2 Voraussetzungen für die Inanspruchnahme allgemeiner Teile)
ACHTUNG: anders verhält es sich bei einer beabsichtigten Montage am Dach eines Reihenhauses oder an einem einzeln stehenden Wohnungseigentumsobjekt. Hier kommen die Regeln der Zustimmungsfiktion (§ 16 Abs 5) zur Anwendung (zur Zustimmungsfiktion siehe 3.4)
Ich möchte ein Balkonkraftwerk aufstellen? Muss ich die anderen Eigentümer*innen fragen?
Ja! Handelt es sich um ein sogenanntes „steckerfertiges Balkonkleinstkraftwerk“ und am Balkon/auf der Terrasse befindet sich bereits eine Steckdose, so ist zwar die Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig. Diese kann aber „vereinfacht“ über die Zustimmungsfiktion nach § 16 Abs 5 WEG erlangt werden: Es gilt die Zustimmung der Wohnungseigentümer als erteilt, wenn gewünschte Änderung genau beschrieben wird und eine Belehrung über die Zustimmungsfiktion (§ 16 Abs 5 WEG) erfolgt. Widerspricht ein Wohnungseigentümer innerhalb von 2 Monaten schriftlich, so kann immer noch versucht werden eine gerichtliche Zustimmung zu bekommen. Widersprechen die derart verständigten Wohnungseigentümer nicht bzw melden ich gar nicht, dann gilt ihre Zustimmung als erteilt.
Handelt es sich um eine „normale“ PV-Anlage, also kein steckerfertiges Kleinstkraftwerk und/oder befindet sich noch keine Steckdose am Balkon/auf der Terrasse, so kommt eine Zustimmungsfiktion zwar nicht in Betracht, aber die Maßnahme gilt als privilegiert. Die Zustimmung der Wohnungseigentümer darf bei Vorliegen der negativen Voraussetzungen nicht verweigert werden. Gegebenenfalls ist eine Zustimmung vom Außerstreitrichter zur erwirken. Der Nachweis der Verkehrsüblichkeit bzw eines wichtigen Interesses entfällt im gerichtlichen Verfahren.
Ich bin Eigentümer eines Reihenhauses uns möchte eine Photovoltaikanlage auf meinem Dach montieren? Muss ich die anderen Eigentümer um Zustimmung bitten?
Ja! Es ist zwar die Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig. Diese kann aber „vereinfacht“ über die Zustimmungsfiktion nach § 16 Abs 5 WEG erlangt werden: es gilt die Zustimmung der Wohnungseigentümer als erteilt, wenn gewünschte Änderung genau beschrieben wird und eine Belehrung über die Zustimmungsfiktion (§ 16 Abs 5 WEG) erfolgt. Widerspricht ein Wohnungseigentümer innerhalb von 2 Monaten schriftlich, so kann immer noch versucht werden eine gerichtliche Zustimmung zu bekommen. Widersprechen die derart verständigten Wohnungseigentümer nicht bzw melden ich gar nicht, dann gilt ihre Zustimmung als erteilt.
ACHTUNG: anders verhält es sich, wenn ein Wohnungseigentümer für sich eine Photovoltaikanlage am Dach eines Mehrparteienhauses anbringen möchte.
Ladestationen
Ich bin WE und habe mir ein E-Auto gekauft. Jetzt würde ich gerne eine Ladestation bei meinem Abstellplatz/meiner Garage montieren. Brauche ich dafür die Zustimmung der anderen Eigentümer?
Ja! Es ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig. Allerdings gilt dabei, dass wenn es sich um eine „Langsamladestation“ (das ist eine Ladestation mit einem Anschlusswert von maximal 5,5 kW) handelt, die Zustimmung der Wohnungseigentümer nicht verweigert werden darf, da es sich um eine privilegierte Maßnahme handelt. Spricht sich jemand dagegen aus oder verschweigt sich, so kann die fehlende Zustimmung einfacher ersetzt werden: im Verfahren der gerichtlichen Ersetzung der Zustimmung gilt, dass die Verkehrsüblichkeit bzw das wichtige Interesse nicht nachgewiesen werden muss – das Vorliegen wird gesetzlich vermutet.
Immer mehr Eigentümer im Haus wollen E-Autos, wir überlegen, eine gemeinsame Ladestation anzuschaffen. Wie ist jetzt vorzugehen?
Ist die Montage einer Ladestation (sowohl Ladestationen mit hohem wie niedrigem Anschlusswert) für die Wohnungseigentümer mehrheitlich von Interesse, so kann dazu eine Beschlussfassung initiiert werden. Dies kann der bestellte Verwalter genauso tun, wie jeder Wohnungseigentümer.
Die Montage einer gemeinsamen Ladestation stellt eine außerordentliche Erhaltungsmaßnahme nach § 29 WEG dar und bedarf eines Mehrheitsbeschlusses.
Download
Hier können Sie die Broschüre „Sanieren im Wohnungseigentum – Rechtliche Orientierung in einem komplexen System“ im PDF-Format herunterladen (926 KB):